Hóa đơn điện tử ngành xây dựng: Thời điểm nghiệm thu và hồ sơ

Cập nhật ngày 27/08/2026 theo quy định có hiệu lực từ 01/07/2026.

Tóm tắt nhanh

Ngành xây dựng phải bám thời điểm nghiệm thu, bàn giao khối lượng hoàn thành theo hợp đồng và pháp luật áp dụng, không lấy ngày thu tiền làm căn cứ duy nhất.

Kết luận áp dụng

Mỗi lần nghiệm thu cần nối được biên bản, bảng xác nhận khối lượng, giá trị trước thuế, thuế suất, hóa đơn và công nợ. Tạm ứng, giữ lại bảo hành và điều chỉnh khối lượng phải theo dõi riêng.

Trước khi lập hóa đơn, doanh nghiệp phải đối chiếu hợp đồng, thời điểm chuyển giao hoặc hoàn thành, dữ liệu chuyên ngành và hướng dẫn của cơ quan quản lý trực tiếp.

Căn cứ pháp lý và nguồn chính thức

Nghị định 254/2026/NĐ-CP, hiệu lực 01/07/2026.
Thông tư 91/2026/TT-BTC, hiệu lực 01/07/2026.
Hướng dẫn chính thức về thời điểm lập hóa đơn theo ngành.
Tổng hợp điểm mới do Cục Thuế công bố.
Hướng dẫn quản lý thuế hoạt động nền tảng số.

Quy trình thực hiện theo ngành

Bước 1: Rà hợp đồng, phụ lục và mốc nghiệm thu.
Bước 2: Chốt khối lượng, đơn giá và phần việc từng bên.
Bước 3: Lập hóa đơn theo lần nghiệm thu hoặc bàn giao áp dụng.
Bước 4: Đối chiếu tạm ứng, giữ lại và công nợ.
Bước 5: Lưu hồ sơ chất lượng cùng XML và phản hồi.

Hồ sơ cần lưu

Hợp đồng, phụ lục và tài liệu xác định thời điểm chuyển giao hoặc hoàn thành.
Bảng kê, biên bản nghiệm thu, đối soát hoặc dữ liệu giao dịch chuyên ngành.
Chứng từ thanh toán, thu hộ, chi hộ và công nợ liên quan.
XML, bản thể hiện, chữ ký số, mã và phản hồi truyền nhận.
Hồ sơ điều chỉnh, thay thế, hủy và thông báo cho các bên.

Sai lầm thường gặp

Đợi thu đủ tiền mới xuất hóa đơn.
Ghi chung nhiều hạng mục không truy được biên bản.
Bỏ qua phần phát sinh đã nghiệm thu.

So sánh quy định trước và từ 01/07/2026

Tiêu chí	Trước 01/07/2026	Từ 01/07/2026
Căn cứ hóa đơn	Nghị định 123/2020, Nghị định 70/2025, Thông tư 32/2025.	Nghị định 254/2026 và Thông tư 91/2026.
Nguyên tắc	Lập khi bán hàng hoặc hoàn thành dịch vụ theo trường hợp.	Tiếp tục nguyên tắc nghiệp vụ, áp chuẩn dữ liệu và kết nối mới.
Điểm ngành	Áp dụng quy tắc chuyên ngành và hồ sơ giai đoạn trước.	Trước đây doanh nghiệp thường viện dẫn Nghị định 123 và Nghị định 70. Từ 01/07/2026 phải dùng Nghị định 254 và Thông tư 91, đồng thời vẫn bám hồ sơ nghiệm thu của pháp luật xây dựng.
Đối soát	Thường dựa chứng từ và bảng kê nội bộ.	Cần liên kết dữ liệu giao dịch, XML và phản hồi truyền nhận.

Ví dụ thực tế

Tình huống: Công trình nghiệm thu ba đợt phải lập và đối chiếu theo từng đợt, tránh dồn toàn bộ đến khi chủ đầu tư thanh toán.

Nguyên tắc xử lý: Xác định đúng bản chất khoản thu, chủ thể bán và mốc hoàn thành; không dùng ngày thanh toán thay thế máy móc cho thời điểm lập hóa đơn.

Câu hỏi thường gặp

Có được đợi khách thanh toán mới lập hóa đơn không?

Không mặc nhiên. Phải áp dụng thời điểm bán hàng, hoàn thành dịch vụ, thu tiền hoặc kỳ đối soát theo đúng trường hợp của pháp luật.

Có được gộp nhiều dịch vụ vào một dòng không?

Chỉ khi vẫn phản ánh trung thực và đủ căn cứ. Các cấu phần khác thuế suất, chủ thể hoặc thời điểm nên tách để đối soát.

Khoản thu hộ có phải doanh thu không?

Phải xét hợp đồng, chủ thể chịu chi phí, chứng từ gốc và khoản phí hưởng. Tên gọi nội bộ không quyết định bản chất thuế.