Cập nhật ngày 27/08/2026 theo quy định có hiệu lực từ 01/07/2026.
Tóm tắt nhanh
Bất động sản có nhiều dòng tiền nhưng không phải khoản thu nào cũng có cùng bản chất. Cần phân biệt đặt cọc bảo đảm, thu theo tiến độ, bàn giao và phí dịch vụ.
Kết luận áp dụng
Hồ sơ phải nối hợp đồng, phụ lục tiến độ, phiếu thu, biên bản bàn giao, diện tích và giá trị. Không dùng một quy tắc chung cho mọi giao dịch nhà, đất, hạ tầng hoặc môi giới.
Trước khi lập hóa đơn, doanh nghiệp phải đối chiếu hợp đồng, thời điểm chuyển giao hoặc hoàn thành, dữ liệu chuyên ngành và hướng dẫn của cơ quan quản lý trực tiếp.
Căn cứ pháp lý và nguồn chính thức
- Nghị định 254/2026/NĐ-CP, hiệu lực 01/07/2026.
- Thông tư 91/2026/TT-BTC, hiệu lực 01/07/2026.
- Hướng dẫn chính thức về thời điểm lập hóa đơn theo ngành.
- Tổng hợp điểm mới do Cục Thuế công bố.
- Hướng dẫn quản lý thuế hoạt động nền tảng số.
Quy trình thực hiện theo ngành
- Bước 1: Phân loại bán, cho thuê, chuyển nhượng hay môi giới.
- Bước 2: Xác định bản chất từng khoản thu.
- Bước 3: Đối chiếu mốc hợp đồng và quy định thời điểm lập.
- Bước 4: Lập hóa đơn với nội dung nhận diện tài sản.
- Bước 5: Theo dõi điều chỉnh diện tích, giá và thanh lý.
Hồ sơ cần lưu
- Hợp đồng, phụ lục và tài liệu xác định thời điểm chuyển giao hoặc hoàn thành.
- Bảng kê, biên bản nghiệm thu, đối soát hoặc dữ liệu giao dịch chuyên ngành.
- Chứng từ thanh toán, thu hộ, chi hộ và công nợ liên quan.
- XML, bản thể hiện, chữ ký số, mã và phản hồi truyền nhận.
- Hồ sơ điều chỉnh, thay thế, hủy và thông báo cho các bên.
Sai lầm thường gặp
- Coi mọi khoản đặt cọc là doanh thu.
- Không ghi nhận diện căn hộ hoặc lô đất.
- Bỏ sót điều chỉnh sau đo đạc bàn giao.
So sánh quy định trước và từ 01/07/2026
| Tiêu chí | Trước 01/07/2026 | Từ 01/07/2026 |
|---|---|---|
| Căn cứ hóa đơn | Nghị định 123/2020, Nghị định 70/2025, Thông tư 32/2025. | Nghị định 254/2026 và Thông tư 91/2026. |
| Nguyên tắc | Lập khi bán hàng hoặc hoàn thành dịch vụ theo trường hợp. | Tiếp tục nguyên tắc nghiệp vụ, áp chuẩn dữ liệu và kết nối mới. |
| Điểm ngành | Áp dụng quy tắc chuyên ngành và hồ sơ giai đoạn trước. | Khung cũ theo Nghị định 123 đã có quy tắc riêng cho bất động sản. Bộ quy định 2026 thay căn cứ chính và cần đối chiếu cụ thể loại giao dịch, không suy diễn từ quy định bán hàng thông thường. |
| Đối soát | Thường dựa chứng từ và bảng kê nội bộ. | Cần liên kết dữ liệu giao dịch, XML và phản hồi truyền nhận. |
Ví dụ thực tế
Tình huống: Khoản giữ chỗ hoàn lại khác với khoản thu theo tiến độ hợp đồng mua bán; kế toán phải phân loại trước khi lập hóa đơn.
Nguyên tắc xử lý: Xác định đúng bản chất khoản thu, chủ thể bán và mốc hoàn thành; không dùng ngày thanh toán thay thế máy móc cho thời điểm lập hóa đơn.
Câu hỏi thường gặp
Có được đợi khách thanh toán mới lập hóa đơn không?
Không mặc nhiên. Phải áp dụng thời điểm bán hàng, hoàn thành dịch vụ, thu tiền hoặc kỳ đối soát theo đúng trường hợp của pháp luật.
Có được gộp nhiều dịch vụ vào một dòng không?
Chỉ khi vẫn phản ánh trung thực và đủ căn cứ. Các cấu phần khác thuế suất, chủ thể hoặc thời điểm nên tách để đối soát.
Khoản thu hộ có phải doanh thu không?
Phải xét hợp đồng, chủ thể chịu chi phí, chứng từ gốc và khoản phí hưởng. Tên gọi nội bộ không quyết định bản chất thuế.
